Contratos de renda antigos ficam congelados de forma definitiva

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Em entrevista ao programa Hora da Verdade da Renascença e do jornal "Público", a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, mantém como objetivo o cumprimento do Programa de Recuperação e Resiliência [PRR] para a Habitação até 2026, "é essa a responsabilidade que o Estado assume".

A ministra não fala em atrasos na execução, mas admite que "muitas vezes, a execução material, física, de reabilitação, não é condicente com a execução orçamental", o que considera "natural".

O Governo diz que quer garantir que os contratos de arrendamento antigos não transitam para o NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano]. Vai haver uma nova suspensão do prazo de transição destes contratos? E durante quanto tempo?

Não vai haver uma nova suspensão. Temos estado a discutir com as várias entidades representativas dos proprietários e inquilinos, temos as entidades do Estado a fazer um estudo para definir quantos contratos é que temos nesta situação, isso vai permitir-nos afinar a compensação que está aqui prevista. Mas não vai haver nova suspensão porque o que vamos fazer nos contratos anteriores a 1990, que ainda estão protegidos pela norma travão dos artigos 35 e 36 do NRAU, vamos definir que eles não transitam para o NRAU. Isto implica que os contratos se mantêm. Mas temos de ter em conta uma preocupação dos senhorios que estão com rendas congeladas, que não têm nenhuma isenção fiscal por estarem com rendas congeladas e não podem aumentar a renda a não ser no modelo que está definido hoje nesse artigo.

Mas os contratos não transitam nunca?

Os contratos não vão transitar para o NRAU com os arrendatários que neste momento estão. O que vamos fazer e que é efectivamente a preocupação dos proprietários é garantir que são compensados pela não transição no que respeita à renda. Para além de duas medidas mais imediatas, que é a isenção em sede de IRS e a isenção em sede de IMI, há uma terceira componente que é o aumento da renda ser feito através de uma compensação do Estado ao senhorio.

Porque é que ainda não colocamos aqui a compensação? Porque precisamos do trabalho mais fino para perceber de que contratos estamos a falar, quantos contratos são de 20 euros, quantos contratos são de 200 euros, quantos contratos são de 400 euros. Perceber e, com isso, conseguir montar uma compensação que seja justa naquilo que é o equilíbrio que é preciso fazer entre a preocupação e a estabilidade do contrato de arrendamento, mas também um congelamento das rendas que não está equilibrado face às rendas medianas no mercado de arrendamento. Temos de olhar para esse lado da compensação. Houve duas medidas mais imediatas, mas é importante depois definir um complemento através dessa compensação.

E essa compensação é calculada como, de acordo com a tipologia, com a zona da casa?

Vamos ter de definir os critérios de acordo com o valor da renda, onde é que a renda ficou congelada, porque os valores diferem bastante. E, depois, em função da tipologia. Quando falava da mediana, vamos ter de enquadrar nos valores que temos tido como referência. Mas, para fazer esse trabalho, precisamos dos dados finos que estão neste momento a ser trabalhados e por isso é que não quisemos definir já o desenho da compensação. Teremos este relatório ainda durante o primeiro semestre, com base nesse relatório é que poderemos afinar a compensação e pô-la em prática. A transição foi suspensa, ainda estamos com a norma travão em vigor durante este ano, o que pretendemos é resolver definitivamente esta situação ainda durante este ano.

Isto significa que se não for por iniciativa deles, cessar o contrato e sair da casa, estes inquilinos nunca terão o seu contrato cessado, continuarão sempre com a renda congelada?

Continuarão com o contrato de arrendamento. Isto é o que significa não transitar para o NRAU. Outra coisa é a renda praticada. Falava da compensação porque vamos inverter o modelo. Estamos a falar, na grande maioria das situações, de inquilinos com mais de 65 anos. A nossa preocupação é que a medida seja eficaz, e para podermos aumentar a renda de forma eficaz o que vamos fazer é compensar o senhorio. Em vez de ser um aumento da renda e depois compensamos num momento futuro o arrendatário, permitimos à partida, de uma forma mais eficaz, a compensação, no fundo, há um aumento da renda por via da compensação. Esse aumento vai haver, ou seja, a renda não vai ficar congelada e os valores ficam como estão para o senhorio. Porque essa é uma preocupação e uma legítima reivindicação do senhorios. Outra coisa é a questão da durabilidade do contrato. Essa sim, fica resolvida com a não transição para o NRAU.

Definitiva?

Definitiva.

Deixa de ser uma suspensão temporária e passa a ser uma não transição definitiva?

Exactamente.

Em relação aos vistos gold e à não concessão destes vistos, foi baseada em alguma avaliação deste programa e o que é que concluiu esta avaliação quanto ao impacto que teve sobre a economia?

Nós já vamos fazendo a avaliação dos vistos gold, foi há dois anos que fizemos já uma limitação na atribuição de vistos gold para a habitação. Fomos fazendo a avaliação especificamente sobre esta questão e depois alargámos para a necessidade de mantermos um regime especial, para todos os efeitos um regime de atribuição de vistos de residência para situações de investimento. E a avaliação que foi feita foi sobretudo pelo regime que foi aprovado no ano passado de atribuição de vistos, pela amplitude desse regime, pelo facto de estes vistos gold, na sua grande maioria, terem assentado no investimento imobiliário e terem tido uma influência na pressão do mercado imobiliário, sem prejuízo do investimento e da mais valia que teve no nosso país.

Mas a avaliação teve por base estas realidades para percebermos que não fazia sentido mantermos, aliás, como está a fazer quase toda a Europa. Nós já éramos dos poucos países que tinham este regime e, como nós, outros países estão também a rever e a eliminar este regime. Não tem a ver com uma vontade de que não haja investimento no mercado português. Não podemos perder de vista aquilo que é o visto gold, que é um visto de residência, ou seja, não tem a ver com o investimento em si, é um visto de residência, tendo nós uma política de vistos diferente aprovada em 2022, não faz sentido manter como visto de residência.

Ainda há pouco falávamos de uma lógica de investimento com os privados que queremos promover para o arrendamento acessível, tendo nós outros instrumentos, consideramos que não faz sentido que este instrumento se mantenha e aqui também pesa aquilo que tem vindo a ser feito na Europa.

E mesmo as excepções para o interior, isso também é para acabar?

Nós vamos acabar com o regime dos vistos gold no seu conjunto. A atribuição de vistos está hoje regulada numa legislação que foi aprovada no Parlamento no ano passado, que tem uma abrangência que permite a atribuição de um visto de residência, que é o que é o visto gold, mas não vamos ter este regime específico vocacionado para o investimento.

A intenção do Governo de aumentar o parque habitacional público de 2% para 5% mantém-se?

O objetivo mantém-se e deve manter-se. Comparamos muito mal com os outros países da Europa, para não dizer quase a totalidade dos países da Europa. Só temos 2% de parque habitacional público. Isso faz com que no momento de precisarmos de dar resposta, temos uma capacidade diminuta de dar respostas, de o Estado ser efectivamente um garante de parque público também. Não é de se fazer substituir, obviamente, ao privado. Mas é o Estado ser parte deste garante do direito à habitação, como fazemos com a educação, com a saúde. No fundo, é tratar a habitação da mesma forma.

E em que prazo é que é possível chegarmos a esse patamar?

Os 5% é uma meta de médio prazo que nos colocamos, colocámos na Nova Geração de Políticas de Habitação um prazo de legislatura dos 5% de parque público e com apoio público, mas queremos mesmo reforçar este parque a médio prazo, sem por um ano de definição de meta. Esta reabilitação toda do parque público que estamos a fazer concorre para este fim. As estratégias locais de habitação com as autarquias, que também fazem parte deste conceito de parque público, concorrem também para este fim.

Até ao final da legislatura, gostava de ter esse patamar alcançado?

Os nossos objectivos são sempre traçados com vontade de chegar ao máximo possível. Temos um objetivo de legislatura de 5% de parque público e com apoio público.

Mas o Governo já tem esse objetivo pelo menos desde 2017, estamos em 2023 e o parque público continuar a ser 2% do parque total. O que é que muda agora?

Não muda nada. O objetivo que temos continuar a ser o mesmo.

Mas o que é que garante que agora conseguem quando durante seis anos não conseguiram?

Temos de perceber que a reabilitação, a construção de parque pública demora o mesmo tempo que demora uma obra privada, se calhar demora um bocadinho mais do que uma promoção privada. Há todo um conjunto de passos que não são visíveis e parece que o Estado não está a fazer nada no seu património, mas que estão a ser feitos. Até termos a empreitada, que é o momento visível da concretização deste princípio e deste objectivo, até chegar aí, temos um conjunto de procedimentos, que começam antes mesmo do projecto. E eles foram feitos. O Estado, o IHRU ou os municípios não estiveram parados a ver o tempo a passar. Estes processos todos estão em curso. Mas como não são visíveis é muito difícil de entrender que eles estão efectivamente em curso. Este trabalho está a ser feito, mas também temos de perceber que de um dia para o outro não se aumenta o parque público de 2% para 5%, não se faz num ano ou em dois anos. E quem diz 5% diz aumentar essa fasquia. Temos de a longo prazo conseguir aumentar essa fasquia.

Tem essa ambição?

Certamente não será nesta legislatura. Mas acho que, enquanto Estado, devemos ter esta ambição de reforçar para lá dos 5%.

Para que percentagem?

Devemos comparar-nos com a Europa, devemos comparar bem com a Europa. E temos vários exemplos. Obviamente que temos exemplos de 40%, mas temos médias de 10% a 12%. Temos de ser ambiciosos na nossa expectativa mas também sermos corretos e realistas na forma de alcançar. Não será numa legislatura, certamente, que alcançaremos 10% de parque público. Mas devemos assumir essa responsabilidade coletiva, de tratando a habitação como tratamos a saúde ou a educação, e considerando que o parque público é fundamental, ter a expectativa de ir aumentando, não nos ficarmos por um objetivo que definimos a médio prazo.

Devemos também ter realismo na forma como definimos, mas, sobretudo, como concretizamos. E para ficar bem claro, o Estado não está agora a começar a mexer no seu parque devoluto. Temos muitos projetos em curso, muitos concursos em curso. Temos outros projetos numa fase preliminar, necessária muitas vezes, de alteração de usos de solo, de um conjunto de levantamentos arquitetónicos.

Todos estes passos são necessários. Pior seria dizermos: "isto demora, não vamos fazer, e isto substitui o que estávamos a fazer". Não, de todo. Temos noção da reforma estrutural, da resposta estrutural que temos de reforço do parque público habitacional, e temos a noção de que em paralelo temos de ter um conjunto de instrumentos que fomos criando e que hoje consideramos que são necessários, que é necessário reforçar para dar respostas mais céleres à população.

As metas do PRR para a habitação também são muito ambiciosas. São 2.700 milhões de euros dedicados exclusivamente a este setor. Acha que vai conseguir até 2026 a meta de executar estes valores, ou é preciso entrar no discurso que na Europa já está a acontecer de o calendário ser prolongado?

Temos uma meta para 2026. Sejam as 26 mil habitações no 1º Direito, sejam as 6.800 no arrendamento acessível, sejam os 2.000 alojamentos de emergência no âmbito da bolsa nacional de alojamento urgente e temporário. Essa meta continua em cima da mesa e é nessa meta que estamos a trabalhar. A nossa convicção e o trabalho que fazemos diariamente com todas as entidades envolvidas, é para ter em conta 2026 e para termos tudo concretizado até 2026.

Esse trabalho está no terreno. Olhamos para o número e é insignificante tendo em conta o objetivo. Para mim nunca é insignificante cada habitação que conseguimos reabilitar e colocar ao serviço das famílias. Mas já temos hoje cerca de 1.200 habitações concluídas. Mais de 7.000 que já estão numa fase final de projeto e entrarão em obra, muitas delas já em obra. Muitas outras estão mensalmente a ser colocadas em obra.

Estou só a falar da questão das metas de calendário.

Neste momento, a nossa meta é 2026, portanto, estamos a trabalhar para, em 2026, termos estas metas cumpridas. É essa a nossa responsabilidade colectiva e é essa a responsabilidade que o Estado assume.

Mas a execução dos fundos não está atrasada?

O que disse há pouco sobre as várias fases da obra é o espelho também da execução financeira de que falávamos. Muitas vezes, a execução material, física, de reabilitação, não é condicente com a execução orçamental. Estes passos todos de que falamos, que é execução de obra, são necessários, fazem parte do processo para o processo não atrasar, não têm esta repercussão orçamental tão forte.

É natural que ela não acompanhe, não esteja a par a execução financeira e a execução física. Mas é também importante que vejamos o que está a ser feito, que está no terreno. Os números de que falava agora são do 1º Direito, mas aproveito e dou os números do arrendamento acessível, o IHRU e os municípios já estão a avançar com um projeto para mais de 3.000 habitações, já tem algumas em obra, outras em concurso de empreitada.

E quantas estão prontas no arrendamento acessível?

No arrendamento acessível, temos de perceber que a maior parte da obra que está em curso é construção e, portanto, demora mais tempo. Tivemos pequenas reabilitações que foram feitas em fogos dispersos, identificados no inventário inicial que fizemos do Estado, que já estão concluídas. Estão dispersas pelo território, mas já estão concluídas. O grosso da operação é construção, ou reabilitação profunda, esses processos demoram o seu tempo.

Sem prejuízo da urgência da resposta, mais do que percebermos quando as obras estão concluídas, é percebermos efetivamente se o Estado está a assumir essa responsabilidade, e está. Temos esse trabalho a ser feito pelos municípios, esse trabalho a ser pelo IHRU, e nada do que está neste programa visa impedir ou sequer substituir o que está a ser feito, pelo contrário, até visa acelerar ou simplificar, obviamente sempre garantindo a qualidade, que também é fundamental nestas intervenções.