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13 perguntas para perceber o Programa de Arrendamento Acessível

26 jun, 2019 - 19:40 • Sandra Afonso

No dia 1 de julho entra em vigor o Programa de Arrendamento Acessível. Para quem ainda tem dúvidas, a Secretaria de Estado da Habitação preparou um conjunto de perguntas e respostas. A partir de segunda feira, estará também disponível um simulador, onde os candidatos podem calcular o intervalo de renda que conseguem suportar.

A+ / A-

1. O que é o Programa de Arrendamento Acessível?
O objectivo é “promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento abaixo dos valores de mercado”, ajustados aos rendimentos das famílias. “O PAA foi concebido para apoiar os agregados habitacionais que, embora tendo rendimentos médios, atualmente têm dificuldade em arrendar uma habitação adequada, face aos preços praticados no mercado”.

2. Como funciona?
É um “programa de adesão voluntária”, para senhorios e arrendatários, aplicável a novos contratos e renovações. “A lógica do programa é a de uma contrapartida com vantagens para ambas as partes”. Os senhorios “têm garantida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas”. Já os arrendatários “têm acesso a uma habitação a custos mais acessíveis, compatíveis com o seu rendimento”.

3. Quem pode ter acesso?
No caso dos senhorios, “qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada”, pode colocar alojamentos para arrendamento no PAA. Pelos arrendatários, “qualquer pessoa ou conjunto de pessoas (uma família, um grupo de amigos, etc.) pode arrendar, desde que o total do seu rendimento anual bruto seja inferior a um valor máximo definido pelo programa”.

Para uma pessoa sozinha, o rendimento máximo admitido é de 35 000 euros brutos anuais. Já um agregado de duas pessoas deve ter um rendimento inferior a 45 000 euros. A partir daí, por cada pessoa extra, soma-se 5000 euros brutos anuais. Para a dimensão do agregado contam todos, incluindo os menores ou dependentes.

“Os estudantes ou as pessoas inscritas em cursos de formação profissional podem ser candidatos, mesmo que não possuam rendimentos próprios, desde que o pagamento da renda seja assegurado por pessoa com rendimentos”.

4. Quais são as condições exigidas para a casa?
Têm de estar garantidas “condições mínimas de segurança, salubridade e conforto”, tais como “iluminação e ventilação natural, quartos com mais de 6 metros quadrados, existência de cozinha e casa de banho, e ausência de anomalias aparentes que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores”. “Estas condições são declaradas pelo proprietário e confirmadas expressamente pelo arrendatário em documento anexo ao contrato – a ficha do alojamento.”

5. Pode ser arrendado um quarto no âmbito do PAA?
Sim. Estão previstas duas modalidades de arrendamento:

- “Habitação”, ou seja, uma moradia ou um apartamento;

- “Parte de habitação”, ou seja, um quarto, com direito de utilização das instalações sanitárias, da cozinha e das áreas comuns.

6. Qual é o valor da renda que pode ser praticado no PAA?
Não existe um valor específico, a renda máxima no âmbito do PAA “depende das características específicas de cada habitação”.

“A renda máxima para cada habitação tem de ser, pelo menos, 20% inferior ao Valor de Referência de Arrendamento (VRA)”. O VRA de cada alojamento é apurado com base em fatores como “a área, qualidade, localização, certificação energética e mediana por m2 de preços de arrendamento para a localização em causa divulgada pelo INE”. Assim, a renda acordada entre o senhorio e o arrendatário “terá de ser inferior a 80% do VRA”.

No entanto, existe uma tabela com o limite geral de renda por tipologia e por concelho, limite que nunca poderá ser ultrapassado.

7. Qual é o valor de renda que cada agregado pode pagar?
“A renda não pode ser inferior a 15% nem ser superior a 35% do rendimento médio mensal bruto do agregado”. Assim, garante-se uma taxa de esforço adequada e a distribuição da oferta habitacional alinhada com os rendimentos dos agregados.

8. Qual é a tipologia que cada agregado pode arrendar?
O PAA exige apenas “uma ocupação mínima das habitações, isto é, uma pessoa por quarto”. Por exemplo, “um agregado composto por um casal com um filho pode arrendar, no máximo, um T3”.

9. Qual é a duração do contrato?
Os contratos de arrendamento têm um “prazo mínimo de cinco anos”. “Caso se trate de uma habitação para residência temporária de estudantes do ensino superior deslocados, o prazo mínimo é de nove meses.”

10. O senhorio pode exigir um fiador? E caução?
“Regra geral não é possível exigir fiador ou caução”, porque vão existir seguros obrigatórios que dispensam essa necessidade. Esse seguros garantem indemnização por falta de pagamento de renda, por quebra involuntária de rendimentos e por danos no imóvel.

Devem ser os senhorios a contratar os seguros que garantem a falta de pagamento das rendas, enquanto os restantes devem ser contratados pelos inquilinos. “Os seguros terão preços e condições significativamente mais favoráveis do que as atualmente disponíveis no mercado” e estarão listados na Plataforma do Arrendamento Acessível.

No entanto, há exceções em que podem ser admitidos fiador ou caução, como no caso de arrendamento a estudantes ou a pessoas inscritas em cursos de formação profissional, e “quando não estiverem disponíveis no mercado ofertas relativas aos seguros obrigatórios”.

11. Como podem os senhorios aderir ao programa?
A partir de 1 de julho, os proprietários já podem simular as condições nas quais podem arrendar a sua habitação, como o limite máximo de renda, na plataforma disponível no portal da habitação (www.portaldahabitacao.pt).

Os interessados em aderir ao programa encontram uma ficha de inscrição do imóvel na plataforma, assim como informação para determinarem a existência das condições mínimas de habitabilidade e o preço de renda máximo (localização, tipologia, área, estado de conservação, etc.). Os proprietários devem ainda anexar a caderneta predial e o certificado energético.

Com base nesta informação, a plataforma emitirá um certificado de inscrição com as condições que o contrato tem de cumprir, em termos de ocupação mínima e a renda máxima possível. A emissão deste certificado não obriga à celebração de qualquer contrato de arrendamento, mas é imprescindível que o certificado seja anexo ao contrato, para que usufrua dos benefícios fiscais do programa.

12. Como se podem inscrever os arrendatários?
Os arrendatários também podem simular, a partir de 1 de julho, em que condições podem arrendar uma habitação, designadamente, o limite máximo de renda que poderão contratar.

Os interessados, devem registar-se na plataforma, indicar as características do agregado (dimensão e rendimentos), e o tipo de alojamento que procuram (um quarto ou uma habitação, em arrendamento habitacional ou residência temporária de estudantes).

Com base nesta informação, a plataforma emitirá um certificado de candidatura com as condições que o contrato tem de cumprir, em termos de tipologia máxima e intervalo de renda. A emissão deste certificado também não obriga à celebração de qualquer contrato de arrendamento, mas é obrigatório que o certificado seja anexo aos contratos de arrendamento para usufruir de benefícios fiscais..

13. Como se processa o contrato e se garante o acesso ao benefício fiscal?
O senhorio e o arrendatário podem encontrar-se diretamente ou através de mediador imobiliário. O contrato é celebrado livremente e “deve cumprir os requisitos explícitos em ambos os certificados bem como as regras do PAA em termos de duração mínima dos contratos.”

“Os certificados e a ficha do alojamento assinados pelas partes são anexos ao contrato, confirmando as informações prestadas pelas partes na plataforma”. Para acesso ao benefício fiscal, o contrato de arrendamento é submetido na plataforma online do programa, acompanhado dos anexos respetivos e dos comprovativos da contratação dos seguros obrigatórios e do registo do contrato no Portal das Finanças.

Síntese do processo de adesão ao Programa de Arrendamento Acessível:

Fonte: Secretaria de Estado da Habitação

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