Como sobreviver a uma assembleia de condomínio?

As assembleias de condomínio são, muitas vezes, palco de discussão e de ânimos exaltados. Mas não precisa de ser assim. Esta é uma oportunidade para os condóminos fazerem o balanço do ano que passou, com a aprovação das contas, e falar dos problemas, que precisem de resolução.

Grande parte deles prende-se com o atraso no pagamento de quotas, obras no prédio e ruído de vizinhança.

Como resolver o atraso no pagamento de quotas?

O administrador deve tentar a via do diálogo. Caso não surta efeito, deve enviar uma carta a pedir a regularização da dívida. E isto deve ser feito mal o condómino deixe de pagar. Se mesmo assim a situação permanecer ou se agravar, o administrador deve convocar uma assembleia para discutir o problema.

Um acordo pode ser aprovado por maioria simples (metade dos votos, mais um) em assembleia.

Nesse acordo deve constar a quantia em dívida e os meses a que respeita, a forma de pagamento e o prazo para saldar a dívida.

Se um acordo não resultar, pode tentar os Julgados de Paz, que, em alguns aspectos, são equiparáveis aos tribunais. Ainda não têm cobertura nacional e estão limitados a acções que não ultrapassem os 15 mil euros (conheça aqui a lista dos concelhos com Julgados de Paz).

Também pode recorrer aos Centros de Arbitragem, mas ambas as partes têm de concordar com a resolução do litígio por esta via.

Quando estão esgotadas estas opções, é preciso optar pela via judicial, com a constituição de advogado.

Quando podem ser feitas obras no prédio?

Depende do tipo de obra. As reparações urgentes podem ser feitas de imediato por iniciativa de qualquer condómino. Estamos a falar, por exemplo, de um cano que rebenta, uma fuga de gás na conduta do prédio ou uma infiltração na parede exterior.

Mas há outras obras que precisam de autorização dos condóminos e de aprovação em assembleia:

1. Obras de conservação

A lei estipula que as obras de conservação dos edifícios devem ser feitas a cada oito anos – por exemplo: pintar o prédio (sem alterar a cor), isolar os terraços ou reparar rede de esgotos.

Estas obras, nas partes comuns, têm de ser aprovadas pelos condóminos, cabendo ao administrador executar essa deliberação. Basta uma maioria simples.

As despesas ficam a cargo de todos, na proporção da permilagem das respectivas fracções, incluindo aqueles que não tenham aprovado as obras.

2. Obras de inovação

Estas obras exigem um consenso mais alargado, já que não são consideradas fundamentais. Têm como objectivo melhorar o condomínio. Exemplos: a instalação de um parque infantil, a montagem de um sistema antipombos no telhado ou a instalação de uma tomada para carros eléctricos.

Estas obras têm de ser aprovadas por maioria de dois terços do total do edifício (não se refere ao número de condóminos, mas ao valor do prédio).

Uma vez aprovada, todos têm de comparticipar a obra, mesmo os que votaram contra.

3. Obras urgentes

Estas podem avançar por iniciativa do administrador, sem autorização dos condóminos. Se o administrador estiver impedido, qualquer condómino pode avançar com essas obras. Em causa podem estar, por exemplo, o rebentamento de um cano, uma fuga de gás na conduta do prédio ou uma infiltração na parede exterior do prédio.

O custo deve ser repartido por todos, na proporção das suas fracções.

Há horários estabelecidos para fazer ruído?

As obras só são permitidas entre as 8h00 e as 20h00, nos dias úteis. Nos feriados e fins-de-semana, as obras estão proibidas.

Quanto ao ruído de vizinhança, é proibido entre as 23h00 e as 7h00. Neste horário, os vizinhos não podem instalar um equipamento que cause ruído, não podem ter a música com o som elevado ou arrastar móveis.